我想买投资房,只用租金能贷款吗?我是自雇主,银行流水记录良好,能做不查收入贷款吗?我股票账户上有钱,银行也有存款,但是没工作,能贷款买房吗?

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今天来谈谈不查收入贷款(Non-QM Loan),随着房市热浪,以及利率逐渐走入上升通道,不查收入贷款又兴盛起来。对于有正常薪资单、报税的人来说,一般贷款是最适合的。能拿到最低最优惠的利率,但这要有固定工资、税表、存款等收入文件的审批。对于某些人士来说,在美国可能没有固定工资、报税不高、刚找到工作等等情况,就无法申请这种一般类型的房贷,这时就可考虑不查收入贷款的选项了!
首先我们先解释一下,查收入和不查收贷款真正的本质区别是什么,众所周知美国是个人报税制度的国家, 查收入贷款就是以个人报税为标准,来计算借款人的收入情况。借款人需要提供收入税表w2,1040。银行会让借款人签一份叫做4506C的文件,只有经过借款人的同意和授权,银行才能去IRS国税局从后台调出一份tax transcript 税务单。以IRS国税局提供的tax transcript 文件为基准,验证借款人提供的税表是否真实。这就是查收入和不查收入贷款之间的本质区别,查收入要看到报税文件w2和tax return,和IRS国税局验证收入真实性,不查收入贷款是不需要看到w2和tax return,不去和IRS国税局验证收入。

目前,市场上主要有以下几种不查收入贷款方案:

01

DSCR 还本付息率Image

DSCR全称Debt Service Coverage Ratio,称作还本付息率方案。



还本付息率就是:你所要购买的房屋的月租金与房屋的每月还款额、地税保险以及物业管理费的比值。适用于:可以获得月租金的投资房。还本付息率需大于等于0.75。需要一个或者两个估价报告,需要Impound Tax and Insurance。

02

P&L 损益表Image

P&L全称Profit and Loss,即损益表方案。

损益表方案需要CPA会计师提供的损益表或者是贷款人自己提供的损益表作为衡量资格的重要文件进行审批。

03

Asset Depletion 资产折耗Image

Asset Depletion就是用账上资产作为收入的一种贷款方案。如果贷款人具有很好的信用分数,但是没有稳定的月收入,那么就可以用在手的资产来计算收入进行审核。

具体计算方法:Assets-Reserves-other costs(down payment/closing cost)除以60(months)=Qualified Income

04

VOE ProgramImage

VOE全称:Verification of employment, 工作证明。只需要你的工作单位提供你近两年或者以上的一个工作证明就可以了。需要注意的是,这里的工作单位必须是在第三方搜索引擎上可以找到的工作单位,银行或者贷款机构会给工作单位打电话进行信息核实。 


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