法拍屋陷阱多 普通买家注意这些原则才不吃亏

受疫情影响,预计2022年会有大批法拍屋流向市面,为限制大投资客囤房获利,加州政府推出新法案,确保普通买家有机会买房,不过购买法拍屋很有学问。

法拍屋的标价通常很诱人,但专家呼吁普通买家要小心。例如,法拍的物业可能有额外的留置权(lien),谁是真正的所有人可能有争议,甚至让买方卷入诉讼。此外,在购买房屋之前,很多时候也无法检查房屋是否有缺陷;如果还有人住在里面,需要买方动员住客迁离;此外,寻找融资也很棘手,因为规则通常要求以现金或银行本票(cashier’s check)全额购买。

拥有十多年法拍经验的Goodview佳景地产特别传授经验,想买法拍屋第一步,先在比较熟悉的城市选,自己不熟悉的城市不选。看上房屋后,要请产权公司查询产权,确定是第一顺位的拍卖。有时卖场上也有第二、第三甚至第四顺位的贷方来卖房,「只买第一顺位,绝不买后面的」。最近就有一位投资人在拍卖场有一位买家高兴出价20多万买下一栋cupertino的房子,结果标下后才发现,前面还有第一,第二,第三顺位,欠债比她预估的足足高出了几十万元,亏大了。请产权公司查询时,也要询问有无其他问题。

第二步「要把房价弄清楚,而且要非常清楚」。一些买家最终法拍下来的价格,比市面价还要贵,也是常有事。首先在搞清周围房价和房屋基本信息后,可以大概得知房屋市价。此外,很多时候看不到屋子里面的状况,因此考虑价格时要做最低的打算,即里面都算作需要重新装修,再将这笔钱扣除后,才是一个比较合适的价格。在出价时绝不要超过这个数字,更不要喊价喊得不理性。

此外要考虑房屋是否有人住。无论现屋主还是房客,若不肯搬走很麻烦,尤其疫情期间不能驱赶。会遇到不肯搬走的、搬走前搞破坏的,还有上法庭吿的。比如公司曾在Castrovalley买下过一栋拍卖房,结果花了进3年时间才请住客离开,但住客一次次去法院,令人头痛,因此标屋时也要考虑到这些情况。

2022年料有部分法拍屋上市,但同时因为今年房价涨得多,有困难的屋主即使一年不付贷款,但这一年上涨的房价,卖掉后就够付这一年的欠款,不至于被法拍,这也影响了具体究竟有多少法拍屋会上市。

根据Goodview的推测,会有不少短售屋(short-sale),对于经验较少的买家来说,短售屋比较好,准备和考虑时间更充裕,有产权保险也不怕出问题,可以看屋子里面也可以贷款,同常规买房没有太大差别。



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