根据新法律,加州的租金管制如何运作?

AB 1482 是一项全州范围的法案,有两个主要功能:限制租金上涨和取消房东无正当理由驱逐租户的权利。

租金上涨:AB 1482 将允许的年度租金上涨限制为 5%,加上不超过 5% 的当地生活成本调整,最高涨幅为 10%。该法律具有追溯力,从 2019 年 3 月开始计算起始租金。对于房东可以在一个租户和另一个租户之间提高多少租金没有最高租金或限制。

驱逐保护:房东只能出于多种法律原因驱逐租户。这适用于在该单位居住超过一年的租户。

“有过错”的驱逐原因包括不支付租金、出租单位的犯罪活动或违反租赁合同。房东必须让租户有机会纠正违反租约的行为。

“无过错”只是驱逐的原因包括业主搬入单位,将公寓改建为公寓,或翻新或拆除单位。在这些情况下,房东必须向租户提供相当于一个月租金的“搬迁费”。

然而,该法案并不强制执行这些规则。如果租户认为自己的权利受到侵犯,他们必须聘请律师并起诉房东。

AB1482 将于 2030 年 1 月 1 日到期,除非立法者将其延长。


AB1482 涵盖哪些建筑物?

新法律涵盖加利福尼亚州的所有多户出租单元,但有一些例外。

新建筑在达到 15 年之前都是免税的(与 Costa Hawkins 一致),因此目前该法律适用于 2005 年之前建造的建筑。这旨在鼓励建筑商建造新的出租房屋,而他们的收入不受租金管制的限制,在至少在前 15 年。

业主占用一个单元的复式公寓除外。

单户住宅和公寓不受租金管制,除非它们由公司或房地产投资信托基金 (REIT) 所有。

在已制定租金管制法的城市中,AB1482 仅适用于更严格的当地法律尚未涵盖的建筑物。例如,在旧金山,1979 年之前的建筑物将受旧金山租金条例的约束,而 1979 年至 2005 年之间建造的建筑物将受到 AB1482 的约束。

支持和反对租金管制的论据
租金控制的论点很简单:限制租金的上涨速度将使住房负担得起并减少流离失所。租金控制直接有利于那些在低于市场价的住房中建立的人。

加利福尼亚州租金控制的批评者认为,高租金问题源于整个州阻碍新发展的限制性分区法。新住房单元的建设没有跟上加州创造就业的步伐,导致供应有限,无法满足大量需求。租金管制法加剧了这个问题,因为它们抑制了新出租单元的建设。

加利福尼亚州的新租金控制法对 240 万套公寓进行了监管,该州共有约 800 万套公寓。该法案将持续十年后,政治家和经济学家可能对这种租金监管的长期影响有更清晰的认识。

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