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旧金山湾区明星城市:超值好学区San Ramon(圣拉蒙)

San Ramon位于东湾的北面,南接都柏林(Dublin)和普莱森顿(Pleasanton),这里有便捷的BART捷运系统可以直通旧金山、奥克兰(Oakland),南面可以到达Fremont。San Ramon的北面是丹维尔(Danville),此处一年四季郁郁葱葱,是豪宅遍地的富丽之城。

大建商兴建豪房社区


San Ramon有两个邮政编码(Zipcode)94582和94583,高速公路680以东的94582主要是Doughterty Valley,为大多数华人青睐,因为这里有更好的学区和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成两区:Windemere与Gale Ranch。当初由康县与Shapell Industries以及Windemere PartnerBLC联合规划。Windemere多数的房子是在2000年后兴建,总共5,170套房子,2009年基本完工。Windemere最大的特点就是绿化好,没有高压线,马路极宽敞,而且具有“步行五分钟,必到一公园”的社区理念。

另一处Gale Ranch是由十几个小社区组成,其中,很值得一提的是美丽的Bridge小区,约有300多栋建筑风格各异的超级豪华别墅。因为紧邻Bridge高尔夫俱乐部,又坐拥无限风光的Golf球场,这个社区一直很受华人买家的追捧。

 


Gale Ranch如今也一直在不断的扩建,自2013年美国著名豪宅建商TollBrother花了16亿美元收购ShapellResidential Homes后,他们在Gale Ranch还将建立更大的MasterPlan Community,预计要新建近1,500套新房,目前已经有十多个项目在公开发售,销售热度持续不减,好多项目自开盘的一年内,涨幅已经超过10%。

如果想要看看原来的San Ramon什么样子,就该到Pine Valley 地区来看看,这里的房子大多从1960年之后建,很多是一层的RanchStyle独立屋,但是每个房子的占地都很大,至少都有6千多平方英尺的地块(Lot)。这里的高中California HighSchool在2006-2007年也曾是全国的“蓝带高中”,学业、体育都各有强项。

好学区引起抢房效应


San Ramon公立学校隶属San Ramon Valley School District,旗下中小学几乎都是9分以上的好学校。邮编94582的Dougherty Valley高中小学校尤为出色。

值得一提的是Dougherty Valley高中(DVHS),大家都知道买学区房主要看高中的水平。DVSH于2007 年竣工,造价为是1.5亿美金,是今日全美设备最先进,最完善,造价最贵的公立高中。

 




此外,DVHS拥有一流的数学和社会科学师资团队,还有多达52门的大学先修AP课程,在全加州都非常少见,而且有平均70%的毕业生会直接升入美国重点四年制大学。

初中⽅⾯,Windemere Ranch MiddleSchool是加州排名前十名的初中(6到8年级),其2013年API全国统考更获得加州第一名;2014年还获得“Blue Ribbon School”的荣誉(全国只有25所初中入选,全加州只有5所)。

此外,Dougherty Valley区的小学也很优秀,区内所有的小学在最新的GreatSchoolsRating都是满分10分,无不一列外。

最新城市排名均亮眼 


Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名,仅次于第26名位于Palto Alto的Henry Gunn High School,以及第27名的Saratoga High School。但这两所高中的所在城市,其独立屋平均房价都超过2百万美元。

最近,美国著名的社区和城市排行榜网站Niche,评选的2015加州最适合家庭居住城镇,SanRamon名列第一桂冠;2015加州最好公立学校,SanRamon也摘下第二头衔,全国排名第六。

好学区好价格


这么好的学区房价会不会很贵呢?

答案是一点儿也不贵。根据Redfin.com,2018年10月上市房价的数据显示,整个San Ramon中间位房价为1,010,000美元。其中,邮编94582的中间价位是1,230,000美元;邮编94583为850,700美元。

 

上图是目前在市场上的一幢位于San Ramon漂漂的独立屋,叫价一百十几万美元,建于2003年,面积2000多呎。如果你也想买好学区,而且是又新又漂亮的大房子,一定要来San Ramon看看。

种族均衡 环境优美


而且,San Ramon风格各异的高尔夫球场之多可以说是湾区之最了。著名的有TheBridge Golf、San Ramon Golf、CanyonLake Golf 等等,每年有很多国际赛事在此举行,以及邻近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高档社区也有专属的高尔夫球场。



还有值得一提的是San Ramon的治安也非常好,其高收入和高素质的居民构成,是这座城市学区好、治安好的最重要因素。在2018年9月,全国消费者和个人理财机构WalletHub将圣拉蒙列为湾区“best place to raise a family”的最佳地点,也是所有加州城市中寻求扎根的家庭中排名第二的好地方。

San Ramon人口也很多元化,根据2016年全国人口普查,白人占42.1%、亚裔42.1%、西语裔7.9%、Multiracial 4.8%、黑人2.2%及其他(数据采集自DATAUSA)。亚裔中还包括位数众多的印度人、韩国人、日本人、越南及华裔。

在⼈均收入方面,根据CBS的一份调查显示,全国只有16个城市中一半以上家庭收⼊入超过六位数,⽽其中San Ramon是六位数收入比例排名第一高的城市,中位数家庭收入为$132,339(2010年数据,如今应该更高)。高收入和高素质的居民,是让这座城市学区好、治安好的最重要因素。

饮食购物在San Ramon也非常方便,附近有两家99⼤大华超市、两家Costco,多家超市开车都在5到15分钟之内。附近还有SanFrancisco Premium Outlets、众多华人著名的餐馆。

 

购房tips:

 

*关于房产税:Shapell开发的房子都在Gale Ranch,一般房产税不高(大多低于1.25%,有的高于1.3%),但大都有HOA,现已被Toll Brothers收购;而Windemere,地税高,但是没有HOA。

 

*关于新区94582和旧区94583:一直以来94582为大多数华人青睐,因为这里有更好的学区和更新的房子,但是随着新区亚裔人种越来越多,攀比风日渐强烈,房价不断上涨。目前新买家也逐渐喜欢94583这个旧区,因为这个区是白人区,有很多又老又大的房子,房价也相对较低。


编者按:
本文第一小段《地理位置》及邮编,学校等有关内容的部分文字摘自中文媒体2014年12月13日的《东湾之星 富丽之城》,版权归原作者Jean Zhu所有;本文图片转自网络,版权归原作者所有。The images download from the internet and the copyright belongs to the original author or publisher。以上如有问题,请联系我们妥善处理。特别感谢Jean Zhu和Rachel Chen,在本文写作期间给予协助,提供了很多有用的信息。